住宅を建てる際、なるべく費用を抑えたいと考える人は多いはず。しかし、一体何が高くてどうすれば安くなるのか、具体的なことは分からない人が多いのではないでしょうか。そこで今回は、平均的な住宅の購入資金額を紹介したうえで、相場よりも低い2,800万円で家を建てるためのポイントについて紹介します。

●そもそも、予算ってどうやって決めるべき？

住宅のような大きな買い物は、予算の立て方に迷ってしまいますよね。何から考えれば良いのか分からない人のために、まずはその方法について紹介します。

自己資金を確認する

自己資金とは、自身の手元にある現金のことを指します。住宅はローンで買うイメージが強いですが、頭金や諸費用、引越し代など、自己資金から支払わなくてはいけない費用もあります。そのため、まずは自己資金がいくらあるのかを正確に把握しておくことが大切です。

住宅購入に必要な自己資金の目安は、物件購入価格の2割以上。その理由は、従来、住宅ローンの融資限度額が物件価格の8割に設定されるケースが多かったためです。最近では頭金無しのローンもありますが、その場合も諸費用分の自己資金は最低限必要です。また、万が一病気やケガをした時の生活にも困らないよう、手元に3～6カ月分ほどの生活費は残しておくのが理想的です。

住宅ローンの借入可能額を確認する

住宅ローンは誰でも好きなだけ借りられるわけではありません。借入希望額が高すぎると、金融機関の審査に落ちる可能性があるほか、たとえ通ったとしても将来返済が難しくなってしまうリスクが高いです。そうした失敗をしないためには、自分の借入可能額を知ることが大切。その指標となるのは「年収倍率」と「返済負担率」です。

【年収倍率】

年収倍率とは、年収に対する物件価格の倍率のことを指します。「2022年度フラット35利用者調査」によると、年収倍率の全国平均は5.7〜7.7倍 。つまり、年収の5.7〜7.7倍という価格の物件を購入している人が多いのです。

この調査には銀行が扱う住宅ローンの結果は含まれていませんが、一般的にも6〜7倍が目安といわれています。例えば、年収500万円の人の場合、平均的な物件購入価格は3,000〜3,500万円という計算です。

【返済負担率】

返済負担率とは、年収に対する1年間当たりの住宅ローン返済額の割合のことを指します。計算式は「住宅ローンの年間返済額÷年収×100」。ここでの年収というのは、社会保険料や所得税などを差し引く前の額面年収です。計算例として、年収500万円の人が年間返済額120万円のローンを組む場合、計算式は120万円÷500万円×100＝24％となるので、返済負担率は24％です。

この返済負担率は、金融機関の住宅ローン審査で重視される基準のひとつです。というのも、返済負担率が上がると返済額が増えてローンを返せないリスクが高まるため、金融機関では上限が設けられているのです。その基準を超えると返済が難しいと判断されて減額されたり、審査で落とされたりすることも。例えばフラット35の場合、年収400万円未満は返済負担率30％以下、年収400万円以上は返済負担率35％以下と定められています。

また、一般的に無理のない返済負担率は25％以下といわれているので、できればこの範囲内に収めるのが理想的です。

月々の返済額を確認する

住宅ローンの返済負担を考える際、月々の返済額を具体的に知りたいですよね。月々の返済額は、返済負担率を使って算出できます。その計算式は「年収×返済負担率÷12カ月」。例えば、年収600万円で返済負担率が25％の場合、600万円×25％÷12カ月＝12万5千円なので、月々の支払いは12万5千円です。

建築費と土地購入費を算出する

住宅購入予算の全体的な概算は、前述した「自己資金」と「借入可能額」を足すことで確認できます。ただし、物件だけでなく土地も購入する場合は、建築費と土地購入費それぞれの内訳も決めておきたいところでしょう。

一般的に、建築費と土地代のバランスは7:3もしくは6:4がベストといわれているので、この目安内で調整するのがおすすめです。ただし、土地の価格は首都圏と地方で大きな差があるため、どうしても首都圏では土地代が占める割合が増える傾向があります。

●予算のシミュレーションをしてみよう

自分たちで計算した予算があっているかどうか不安な人のために、イシンホームでは現実的な予算のシミュレーションを実施しています。安心して続けられる返済額をご提案した上で、具体的な住宅の間取りなどを決めていただけるので、予算を超えるリスクを抑えられるのが魅力。利用者さまからは「支払いシミュレーション通りだった」という声をいただいています。ぜひ一度ご相談ください。

●予算に入れておくべき費用を紹介！

せっかく最初に予算を立てても、家づくりの最終段階になって大幅な予算オーバーに気付くという失敗は珍しくありません。その要因の一つとして考えられるのが、予算を立てる際に、必要な費用が漏れていること。実は、家づくりには細々とした手数料や税金などが数多くかかります。予算オーバーを防ぐためには、そうした費用をあらかじめ知っておくことが大切です。

・土地購入費

土地取得費をはじめ、不動産会社への仲介手数料、印紙代、登記にかかる登録免許税、不動産取得税などがかかります。さらに、登記を司法書士に依頼する場合には、その報酬も必要です。

・建築費

建物の建築費を大別すると、「建物本体工事費」「附帯工事費」「諸費用」がかかります。

【建物本体工事費】

建物本体にかかる工事費用です。一般的に、建築費の7割程度を占めるケースが多いです。

【附帯工事費】

建物本体以外の部分にかかる工事費用です。ガレージや庭のような外構工事をはじめ、水道管やガス管の工事、古い家の解体や地盤調査、地盤改良工事などが該当します。

【諸費用】

建物本体やその周囲の工事以外にかかる費用です。ハウスメーカーとの契約費用をはじめ、印紙税、登録免許税のような税金、各種保険料（火災保険・地震保険）、地鎮祭や上棟式の費用などが含まれます。

●一般的な注文住宅の建築費用

国土交通省の「令和3年度 住宅市場動向調査」によると、注文住宅の平均購入資金は土地の購入を含めた場合で5,112万円、土地の購入を含めない場合は3,299万円となっています。つまり、土地と建物両方を購入する場合は5,000万円台、建物のみであれば3,000万円台が相場といえるでしょう。

ただし、これはあくまで全国平均で、地域によって差があるのが現実。また、世帯ごとの差も大きく、実際には相場より低い資金で注文住宅を購入している人もいます。そのため、必ず3,000万円以上の予算を想定しなければいけないというわけではありません。

それでは、相場より低い金額で家を建てるためにはどうすれば良いのでしょうか。

●コストを抑えた家づくりのポイント

予算オーバーを防いで、相場より低い2,800万円で家づくりをするためには、次のようなポイントがあります。

設備や条件の優先順位を決める

予算内で理想の家を造るためには、必要な設備の優先順位をしっかり決めておくことが大切です。例えば、どうしてもバスルームにミストサウナ機能が欲しい場合は、優先度が低い部屋の照明や壁紙のグレードを落とすなどして費用を調整すると良いでしょう。

補助金や助成金制度を活用する

住宅を建てる人には、国や自治体によるさまざまな補助が用意されています。どんな補助を受けられるのかについては、自分が建てる家の省エネ性能や耐久性能、家を建てる地域などによって異なるので、しっかり調べておきましょう。

【国からの補助金例】

・ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）：55万円～100万円（加算あり）

国が設けた省エネ性能の基準を満たす住宅に対して支払われる補助金です。

・地域型グリーン化事業：70万円～140万円（加算あり）

国に採択された木材関連事業者、建材流通事業者などのグループに加盟する地域密着型の中小工務店で家を建てた人を対象とした補助金です。

【自治体からの補助金例】

子育て補助金、省エネ・創エネ補助金、地元産材を使用したときの補助金など。

●予算2,800万円で選べる設備例

続いて、建物代2,800万円（土地代、付帯工事費などは別）で注文住宅を建てる場合を想定して、導入できる設備の一例を紹介します。高級建材などは使えませんが、取捨選択をすれば予算2,800万円でも次のような設備を導入できる可能性があります。

造り付けの収納棚

本棚や食器棚などの造り付けの収納棚も実現できます。限られたスペースに市販の収納家具を置くと部屋が狭くなってしまうので、造り付けの棚があると便利でしょう。

エクステリア

ベランダやガレージなどの外装を造り込むこともできます。せっかく家を建てても周りが殺風景では寂しいので、家のデザインに合わせて外装も整えておくと良いでしょう。

ソーラーパネル

ソーラーパネルを設置し、オール電化の住宅にすることも可能。電気はもちろん、ガスや灯油などの購入費用も発生することがないので、生活費の負担を減らせるはずです。

吹き抜け

予算を抑えると、家の広さはコンパクトになってしまうことが多いもの。限られた空間を使うことにはなりますが、吹き抜けを取り入れることで、開放的で明るい空間を生み出すことが可能です。

限られた予算でも、こうした設備を検討することは可能です。ただし、これらの設備はハウスメーカーがあらかじめ設定した標準価格には含まれておらず、「オプション」として扱われるケースが多いです。オプションは追加すればするほど費用がかかってしまうため、必ずしも予算内で希望通りの設備が選べるというわけではありません。

●もしも予算オーバーしてしまったら…？

オプションの追加などで、どうしても予算をオーバーしてしまっても、「仕方がない」と諦めるのはまだ早いです。以下の変更を行えば、予算内に収まる可能性もあるので知っておきましょう。

家の形や面積を変更する

建物の形状がシンプルであるほど、建築にかかるコストは下がる傾向があります。

・屋根

屋根にはさまざま形があり、それぞれ建築コストが異なります。比較的安いのは、本を伏せて山のような形状をした「切妻」と、一方のみ傾斜がついた「片流れ」と呼ばれる屋根です。ただし、屋根の勾配が急だと、工事の際に足場を組むのにコストがかかる可能性があるので注意しましょう。

・建物の形

住宅は立方体のようなシンプルな形であるほど安くなります。凹凸が多い複雑な形状の家は外壁の面積が増えるので、その分資材が必要。さらに、凹凸部分に補強を行うこともあるので、構造面でもコストが上がりやすいです。

・床面積

注文住宅の建築費用の目安は「坪単価×床面積」で計算されます。そのため、床面積を減らせばコストダウンできる可能性があります。

間取りを変更する

建物の内部についても、間取りを見直すことでコストダウンできる可能性があります。

・部屋数

部屋数が少ないほど、必要な建具や壁材が減るのでコストを抑えられます。例えば、子ども部屋を大部屋にして将来的に間仕切りや家具で仕切ったり、書斎を寝室やリビングの一角に設けたりして、なるべく部屋数を少なくすると良いでしょう。

・階段

階段をリビング内に設けると、壁や廊下を造らずに済む分、コストをカットできます。また、リビングに階段があれば、帰宅した子どもの様子を確認しやすいので、家族間のコミュニケーションの向上にも役立つでしょう。

・和室

和室は畳を敷かなければいけない分、洋室よりも建築費用が高い傾向があります。そのため、どうしても和室が必要な理由がなければ、洋室のみにする方がコストを削減できます。

・収納スペース

部屋ごとにクローゼットを造ると、扉や壁、棚板などに多くの費用が必要です。その収納スペースをなるべく一箇所に集めれば、扉や壁の資材にかかるコストを節約できます。

●イシンホームなら予算オーバー回避が可能！

建築費2,800万円で30坪の家を建てるとすると、1坪あたりの単価は93万円となります。ただし、この坪単価には付帯工事費や各種手数料、保険料などは含まれていません。その上オプション代も加わると、どんどん金額が膨れ上がり余裕がなくなってしまう恐れがあります。その点、イシンホームなら、一般的にオプションとして扱われやすい大型ソーラーをはじめ、食器洗い乾燥機や除菌水付きシャワートイレ、造り付け食器棚なども標準装備に含まれているので、気兼ねなく欲しい設備を選ぶことが可能です。

もちろんオプションも存在しますが、ご提案の際には標準装備の範囲を丁寧に伝えることで、予算オーバーを防ぐことを考えています。みなさんも、ぜひ気軽にご相談ください。

●FAQ

予算を決める時に注意するポイントは？

まずは自己資金を把握し、頭金や諸費用、引越し代などに使える金額を算出することが大切。その上で、年収倍率が6〜7倍、返済負担率が25％以内に収まる住宅ローンの借入額を決め、合計予算を算出しましょう。

補助金をもらう際に気を付けておくべきことはある？

自分が建てる家の省エネ性能や耐久性能、家を建てる地域などによって受けられる補助が異なるため、自分が家を建てる場所の情報を調べておく必要があります。

導入する設備の優先順位は？

自分が理想とする暮らしをイメージした上で、必要な設備の優先順位をしっかり決めておくことが大切です。例えばキッチンの設備。近年は浄水カートリッジ入りの水栓が人気です。ただ、カートリッジの交換が手間になってしまうデメリットも。ショールームで一目見ただけで決めるのではなく、あらゆる視点から見た上で決めるようにしましょう。