二世帯住宅を検討する際、プライバシーの確保や生活費の分担が気になる人は多いのではないでしょうか。そうしたストレスを感じることなく暮らしたい人には、完全分離型の二世帯住宅がおすすめです。その理由や、二世帯住宅を建てる際のポイント、人気の間取りなどについて紹介します。

●完全分離型の二世帯住宅とは？

そもそも二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が一緒に暮らす前提で建てられる住宅のことで、間取りや構造によって3タイプに大別されます。そのうちの一種が完全分離型です。

完全同居型

玄関やリビングをはじめ、キッチンやトイレ、風呂など、生活に欠かせない設備や部屋の大半を親世帯と子世帯で共有するタイプです。親世帯と子世帯が顔を合わせる機会が多いので、最も同居を実感できます。

部分共有型

親世帯と子世帯の生活空間を適度に分けるタイプです。玄関のような一部の設備のみ共有し、リビングやキッチンなどのプライベートな空間を分けることで、程よい距離感を保てます。

完全分離型

親世帯と子世帯の生活空間を完全に分けるタイプです。建物自体はつながっているものの、玄関を含めたすべての生活スペースが完全に分離され、まるでマンションの隣同士のように生活できます。

●完全分離型の二世帯空宅のメリット・デメリット

完全分離型の二世帯住宅には、次のようなメリット・デメリットがあります。

メリット

まずは、メリットを紹介します。

・プライバシーを確保できる

親世帯と子世帯の生活空間を完全に分けられるので、快適な距離感を保ちやすく、プライバシーも守れます。

・それぞれの世帯の希望を取り入れられる

玄関から寝室まで、すべての内装やインテリアを自分好みに選べるのも魅力です。キッチンやランドリールームなどの水回りも、それぞれの好みや使い勝手に合わせられるので、世帯間で揉める心配がありません。

・生活費の分担が簡単

1つの設備を一緒に使っていると、光熱費や水道代をきっちり分けることができませんが、完全分離型なら請求から完全に分けられます。また、洗剤や調味料なども共有する必要がないので、どちらか一方の生活費の負担が増えることもないでしょう。

・子どもを保育園に入れやすい

一般的に、65歳以下の祖父母と二世帯住宅で完全同居している家庭の子どもは、保育園への入園申し込みが通りにくいことがあります。しかし、同じ二世帯住宅でも完全分離型であれば、一定の条件を満たすと同居とみなされないため、比較的保育園に入れやすくなります。ただし、その条件は自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

デメリット

続いて、デメリットを紹介します。

・光熱費の節約がしづらい

キッチンや風呂が2つずつある完全分離型は、光熱費の節約が難しい傾向があります。ランニングコストを抑えるためには、太陽光発電を導入したり、省エネを叶えるZEH住宅にしたりするのがおすすめです。

・互いの世帯の行き来がしづらい

玄関からしか行き来できない完全分離型の住宅は、気軽に行き来することが難しく、悪天候の日には濡れてしまう可能性もあります。スムーズな行き来にするためには、鍵付きの内扉を設置するのがおすすめ。内扉があれば、時々一緒に食事をしたり、リビングでくつろいだりしやすいでしょう。

また、内扉をつけると、建築費用を抑えられる可能性もあります。その理由は、内扉をつけると建築基準法での扱いが変わるから。二世帯住宅は、建築基準法では戸建住宅・長屋・共同住宅のいずれかで区分されており、各世帯の居住空間を行き来できない場合は長屋か共同住宅として扱われます。この2種類は防火設計の基準が厳しく、建築費用が割高になってしまう傾向があるのです。その点、内扉で行き来できる二世帯住宅は戸建住宅として扱われるので、余分な建材や施工費用を抑えられます。

●完全分離型の二世帯住宅は建築費が高い？　税金の優遇措置を利用しよう

完全分離型の二世帯住宅は、キッチンや風呂、トイレ、玄関などの設備が2つずつ必要なので、その分設置費用が増える傾向があります。その費用を抑えるためには、税金の優遇措置をうまく利用することが大切。その方法について、詳しく説明します。

税金の軽減措置を受けるためには、まず住宅の登記方法を確認

二世帯住宅には、複数の登記方法があります。どの方法を選ぶかによって、節税効果が上がる場合もあるので、まずは住宅の登記方法にどのような種類や特徴があるのかを知っておきましょう。

・単独登記

二世帯住宅を一戸の住宅とみなし、親世帯、子世帯どちらか一方の単独所有として登記する方法です。この方法は、名義人が一人なので所有者を明確化でき、登記費用も一度で済むのがメリット。ただし、建築費用を折半する場合などは、登記していない世帯が登記した世帯に「建築費用の半額を贈与した」とみなされ、贈与税がかかる可能性があります。

・共有登記

二世帯住宅を一戸の住宅とみなし、共有名義で登記する方法です。共有する割合は必ずしも折半ではなく、出資比率に応じて持ち分が分配されます。そのため、贈与税は発生しません。ただし、住宅を処分する際は共有名義者の同意を得なければいけない点には注意が必要です。

・区分登記

二世帯住宅を二戸の住宅とみなし、世帯ごとに登記を行う方法です。キッチンや風呂はもちろん、玄関すら共有しない完全分離型の二世帯住宅なら、この方法を選択することが可能。住宅内部がつながっている場合は、鍵の付いた扉で仕切られていることなどが条件として求められます。

この区分登記は、固定資産税や不動産取得税で節税効果を得やすいのが魅力です。ただし、登記手数料が二戸分必要になったり、住宅を処分する際に二戸の住宅を一戸にまとめる手続きが必要になったりする点には注意が必要です。

利用可能な税金の軽減措置

続いて、二世帯住宅を建てる際に利用できる税金の軽減措置を具体的に紹介します。

・住宅ローン控除

所得税（一部、翌年の住民税）において、「年末時点の住宅ローン残高の0.7％」が控除される制度です。対象期間は入居から最大13年間。この控除は、二世帯住宅で共有登記もしくは区分登記を選んだ場合には、親世帯と子世帯それぞれが控除の対象となる可能性が高く、節税効果が上がります。

・不動産取得税の軽減措置

土地や建物を取得する際にかかる不動産取得税を軽減する特例措置です。本来、不動産取得税は、固定資産課税台帳に記載される「固定資産税評価額」の4％が標準税率とされています。特例措置ではその固定資産税評価額が一戸あたり1,200万円、長期優良住宅の場合は1,300万円控除され、さらに税率も3%に減率されるのです。

その際、「構造上の独立性」「利用上の独立性」を満たした二世帯住宅は二戸とカウントされ、固定資産税評価額の控除が2,400〜2,600万円に倍増します。そのため、二世帯住宅を二戸の住宅とみなす「区分登記」であれば対象となる可能性が高いでしょう。
ただし、対象となる二世帯住宅の定義は自治体によって異なるので、事前に自治体や専門家に確認することが大切です。

・固定資産税の軽減措置

新築住宅を対象に、建物や土地などの不動産に課される固定資産税を原則として3年、長期優良住宅なら5年間減額する特例措置です。建物に対する税金は「床面積120㎡まで2分の1」、土地に対する税金は「200㎡以下の部分は6分の1。それを超える部分は3分の1」に減税されます。なお、不動産取得税の軽減措置と同様に、二戸としてカウントされる住宅なら控除が2倍に。具体的には、建物に対する税金が「床面積240㎡まで2分の1」、土地に対する税金は「400㎡以下の部分は6分の1。それを超える部分は3分の1」となります。こちらも対象となる二世帯住宅の定義は自治体によって異なりますが、区分登記の場合は対象となる可能性が高いと考えられます。

・相続税の軽減措置

相続税は、財産を相続する際に、その財産にかかる税金のこと。もちろん住宅や土地も課税対象になります。この相続税の特例措置はいくつかありますが、最も注目しておきたいのは「小規模宅地等の特例」です。この特例は、相続する土地建物の評価額を土地面積330㎡まで最大80％減額できる制度。ただし、登記方法が区分登記だと対象外になってしまうため、相続税の節税を優先するなら、他の登記方法を選びましょう。

●完全分離型の二世帯住宅で押さえておくべきポイントは？

完全分離型の二世帯住宅で失敗しないために、抑えておくべきポイントは次の2つです。

住宅ローンの負担について話し合う

二世帯住宅を建てる場合は、支払いも二世帯で負担するケースがほとんどです。支払いについて後々揉めないように、ローンの分担についてはしっかり話し合っておきましょう。一般的に、二世帯住宅のローンで多い組み方は、次の3パターンです。

・親世帯・子世帯がそれぞれローンを組む

・子世帯がローンを組み、親世帯は頭金を支払う

・親から子へ引き渡す形で返済を行う「親子リレーローン」を組む

将来のことを話し合う

二世帯住宅は、親世帯の老後の暮らしを意識して建てることも重要です。介護が必要になった場合などのこともしっかり話し合い、設備や間取りを検討しましょう。

●完全分離型の二世帯住宅の間取りは？

完全分離型の二世帯住宅の主な間取りは2種類です。

上下分離

居住空間を上下に分ける間取りで、一階に親世帯、二階に子世帯に暮らすケースが一般的。親世帯は階段を上り下りする必要がないので、足腰が弱くなっても安心して暮らせます。しかし、子どもの足音などが気になるといったデメリットもあります。

生活音を抑えるためには、遮音性の高い資材を選ぶことが大切です。例えば、天井や壁の下地に遮音性能の高い断熱シートを貼ったり、ドアがゆっくりと閉まる機能が付いた引き戸を設けて衝撃音を防いだりすると良いでしょう。また、水まわりは特に音がしやすい場所なので、ベッドルームの近くに配管が通らないように設計するなど、工夫も必要です。設計段階で、ハウスメーカーに確認しましょう。

左右分離

居住空間を左右に分ける間取りです。上下分離と比べると、二階の子どもの足音や生活音が気になりにくい反面、コスト面では上下分離より高くなりやすい傾向があります。

●【実例紹介】イシンホームの二世帯住宅なら快適！

最後に、イシンホームが手掛けた完全分離型の二世帯住宅を紹介します。

まず、同じ建物内にいながらプライベートをしっかり守り、各世帯のご要望もかなえた住宅をご紹介。

子世帯のリビングダイニングは、くすんだ色味が好きだという施主様の希望でユーロオーク色のフローリングを採用。

楽器を演奏される奥様が「絶対に欲しかった」という、防音室も完備！

1階の親世帯居住スペースには、ご両親それぞれの居室を設けました。

他にも、イシンホームでは二世帯住宅を多数つくっております。

平家と二階建てを1軒にまとめた二世帯住宅。家族の人数やニーズに合わせて、暮らしやすい間取りに！

平家と二階建ての間に「ふれあいデッキ」を設けることで、二世帯間の交流スペースをもしっかり確保。

区分登記を行うことで、ローン減税と補助金の対象に。将来的に単身世帯になった場合は、半分をアパートとして貸し出すことも可能！

●FAQ

最後に、お客様からよくいただくご質問にお答えします。

完全分離型の二世帯住宅で、世帯間の交流を深められる方法は他にないの？

先述した内扉や食事のほかに、ウッドデッキや庭の設置もおすすめです。これにより、家族同士での視覚的なつながりを強化し、バーベキューなどのアウトドア活動を楽しむことができます。

結局、どの登記方法が一番おすすめなの？

基本的には、出資比率に応じた共有登記が一般的です。しかし、所有者を明確にし、一度の登記費用で済ませたい場合は単独登記が、固定資産税や不動産取得税で節税効果を得たい場合は区分登記が適しています。イシンホームでは丁寧に説明した上で、お客様に最適な登記方法についてアドバイスいたしますので、お気軽にお問い合わせください。

●まとめ

二世帯住宅の間取りや登記区分などは、個人では判断できないことも多いと思います。親子で暮らす家づくりを検討されている方は、ぜひお気軽にご相談くださいね。