住宅は高額な買い物であり、購入時の契約に不安を感じる人は多いのではないでしょうか？そんな人のために、今回は住宅購入時の契約の流れや内容のほか、失敗・トラブルを防ぐためのポイントを紹介します。
●注文住宅の契約の流れは？
注文住宅を購入する際には、主に『仮契約』と『本契約（工事請負契約）』という2つの大きな契約があります。
まずは、それぞれの内容と、契約のタイミングについて紹介します。
◇仮契約の場合
仮契約とは、建築会社との本契約（工事請負契約）の前に結ぶ契約のこと。
民法上で規定されている契約ではないため、会社によっては「申込み」とされる場合もあります。
この仮契約は、複数の建築会社に相見積りを取った後、1社に絞り込んだ時点で結ばれるのが一般的。
というのも、そこから具体的なプランニングを進める前に「この会社で家を建てようと思います」という施主の想いを確認し、設計の申込みも兼ねるために仮契約を設けている建築会社が多いのです。
契約時には、契約書類へのサインと捺印だけでなく、請負契約の前金として「申込金」の支払いが発生します。
金額は建築会社によって異なりますが、10万円前後が一般的です。
なお、仮契約後に本契約の締結をキャンセルした場合、申込金が変換されないこともあります。
◇本契約の場合
本契約は、仮契約締結後に具体的なプランニングを行い、詳細な見積りを確認したうえで行う「建築工事請負契約」のことを指します。
これは民法上の「請負契約」に該当するため、契約時に建築会社は建設業法第19条に基づいた下記の書面を作成・交付する必要があります。
・建築工事請負契約書
工事の名称や場所、工期、請負代金などが記された書類。契約当事者の署名捺印が必要です。
・建築工事請負契約約款
トラブルが発生した際の処理方法が規定された書類です。
・設計図書
平面図、立面図、敷地配置図、断面図など、建物の設計図をまとめた書類です。
・工事費見積書
工事内容や工事費用の詳細をまとめた書類です。
これらの書類を確認して本契約を行うと、後からプランを変更する際は「請負契約」の変更となるため、対応が難しくなります。
建築会社によっては「後から変更可能」と伝えられることもありますが、その場合には追加費用や工期の延長が発生する可能性があります。
そのため、建築プランの最終調整は、仮契約から本契約までの期間に行うと考えておくのが無難です。
●注文住宅について、見積り内容のチェックポイント3つを紹介
どの建築会社と契約を結ぶか決める際に重要な判断材料になるのが「見積り」です。
確認すべきポイントを３つ紹介します。
◇総額は本当に適正価格？複数の建築会社から見積もりを
見積りの内容を確認する際、適正価格を判断するためには複数社の見積りを比較する方法が有効です。
ただ、2社だけだとどちらが適正なのか分かりにくいので、3社に依頼するのがおすすめ。
余裕がある人は4社以上に依頼すると、より詳細なデータが得られますが、担当者とのやり取りが増えて負担になる可能性も考慮しましょう。
依頼する際、他の建築会社にも相見積りを取ることを伝えておけば、自社が選ばれるように意欲的に見積りを出してもらえたり、値下げを検討してもらえたりする可能性があります。
◇内訳は明確？本体工事費だけでなく、諸費用までしっかり確認
見積書の形式は会社によって多少異なりますが、通常は「本体工事費」「付帯工事費（別途工事費）」「諸費用」 の合計が記されています。
・本体工事費
建物本体の工事にかかる費用のことで、新築の注文住宅では総費用の70～80％を占めます。
具体的には、建物の基礎工事や内装・外装工事、さらには電線や水道管などの配線・配管工事、空調工事などが含まれます。
・付帯工事費（別途工事費）
建物本体以外の工事にかかる費用のことを指します。
例えば、駐車場や庭などの外構工事や照明器具工事、水道やガスの引き込み工事にかかる費用などが代表的です。
また、エアコンやカーテンといった設備の設置費用や、既存の建物がある場合の解体工事費、見積り段階では必要性が判断できない工事費用なども含まれます。
適正価格が判断しにくいかもしれませんが、一般的には施工費全体の20％ほどが目安です。
・諸費用
先述した工事費に含まれない雑多な費用のことをいいます。
登記費用や印紙代、申請手数料、保険料をはじめ、人件費やガソリン代、地鎮祭にかかる費用などが含まれます。
一般的には、施工費全体の5％程度が必要になるケースが多いです。
◇追加費用発生の可能性は？地盤改良工事などのケースも想定しよう
見積りには、仮契約前に出される『概算見積り』と、仮契約後に具体的なプランを決めてから出される『本見積り（詳細見積り）』があります。
概算見積りは細かい間取りや設備が決まる前の大雑把な見積りなので、オプション費用が含まれていないケースも多いです。
そのため、どの会社の見積りに何が含まれているのかを見極め、可能な限り同じ条件で算出された状態で比較検討することが大切です。
一方、本見積りではより詳細な費用が算出されますが、抜け漏れがないとは限りません。
特に、諸費用が含まれているかどうかはよく確認してください。
また、本契約前に地盤調査が行われているかどうかも要チェック。
行われていない場合、追加の付帯工事費が発生したり、地盤の状態によっては一度決定したプランを変更しなければならなかったりする可能性があります。
●契約前に把握しておきたい！建築会社選びのポイント
理想的な見積りが見つかったとしても、それだけで契約を決めると後悔してしまう可能性があります。
そんな失敗を防ぐために、契約前にチェックしておくべきポイントを2つ紹介します。
◇建築会社の実績、評判
建築会社を選ぶ際には、実績や評判に関する情報収集が欠かせません。
最近ではホームページやSNSでも多くの情報を得られるので、公式ホームページはもちろん、実際にその会社で家を建てた人のブログや口コミを確認すると良いでしょう。
◇担当者との相性
せっかく理想的な条件の建築会社を見つけても、担当者とうまくコミュニケーションを取れなければ、希望がきちんと伝わらず、理想の家が建てられません。
「担当者に言いたいことを言えない」「言っても伝わらない」などと感じたら、担当者の変更を申し出ても大丈夫です。
もし、それでも違和感や不信感が続くようであれば、建築会社の変更も検討すると良いでしょう。
●契約書の内容を理解して、トラブル回避を
契約書は、全てが自分の理想通りの内容であるとは限りません。
締結後にトラブルにならないためのポイントを紹介します。
◇契約条項は隅々まで確認を
契約時には、見積りの合計金額だけでなく、細かい条項も隅々まで確認しておく必要があります。
もし、必要な設備や工事が入っていなければ、後々追加費用が発生する可能性があるため、抜け漏れがないかどうか確認しましょう。
◇支払い条件は明確になっている？支払い時期や方法、違約金もチェック
先述したように、仮契約時に支払う申込金がキャンセル時に返金されるかどうかは、建築会社によって異なります。
また、仮契約後に本契約に進んだ場合も、仮契約時の申込金が設計料や建築費用に充当される場合とされない場合があるので、事前に契約条件を確認しておくことが大切です。
もし不明点があれば、仮の契約だからと安易に考えず、担当者に聞きましょう。
また、本契約締結後のキャンセルについては、契約解除に該当するため、原則として施主が損害を賠償することになります。
その違約金は会社によって異なるので、契約書の内容をしっかり確認しておきましょう。
なお、着手着工前のキャンセルであれば建築費の10％程度が目安になりますが、着工後のキャンセルになると、そこまでにかかった建築費の負担も発生してしまいます。
◇工事の遅延、瑕疵に対する対応はある？トラブル発生時の対応策も把握しよう
工事中や完成後に不具合が発生する可能性もゼロではありません。
そのようなトラブルに対する補償内容も把握することが大切です。
住宅のような請負契約の目的物に隠れた不具合（瑕疵）があった場合には、施工側が最低10年は責任を負うという「瑕疵担保責任」が義務付けられています。
その保証内容や保証範囲、また範囲外のアフターサービスの適応期間をしっかり確認しておきましょう。
●建築プランや設備に関する確認ポイントは？
本契約締結後は、プラン変更をする場合に追加料金が発生したり、そもそも変更自体ができなかったりする可能性が高いです。契約前に次のポイントを確認しましょう。
◇間取りは本当に理想通りか
プラン作りを進める中で、部屋の広さや個数にこだわったり、欲しい設備を詰め込みすぎたりすると、いつの間にか暮らしにくい間取りになってしまうというケースが少なくありません。
そのような失敗を防ぐために、必ず最終チェックを行いましょう。
・生活動線、収納量は問題ない？
暮らしやすさを考えるなら、生活動線をなるべく短く、シンプルにすることが大切です。
特に洗濯や料理で使う水回りや、クローゼットやパントリーなどの収納スペースを近場にまとめると、毎日の家事が格段に楽になるでしょう。
また、備え付けの食器棚や押し入れなど、十分な収納スペースを設けておくことも大切です。
部屋が狭くなるからといって収納スペースを切り詰めると、後々棚やタンスを買い足すことになりかねません。
その結果、余計に部屋が狭くなったり、動線が遮られたりするといった失敗が起こり得ます。
・採光、通風は確保されているか
採光や通風は、住宅完成後には簡単に変えられないポイント。
そのため、プランを作る段階でしっかり確認しておくことが大切です。ただ、隣の家の高さや、家同士の距離によって光や風の当たり具合は変わってしまうので、図面を見ただけでは判断ができません。
なるべく家を建てる土地に足を運んで、周囲の状況を確認する必要があります。
◇設備・仕様のグレード
設備や仕様のグレードは、高額で高性能なものほど良いとは限りません。
本当に自分たちに必要なのかどうかの最終判断は、契約前に必ず行ってください。
・標準仕様の内容とグレードアップ時の違い
住宅のカタログを見ているとついつい高性能な設備が欲しくなってしまいますが、後から冷静になると「いらなかった」という失敗は少なくありません。
客観的に判断するためには、同じ設備の標準仕様の内容とグレードアップ時の性能を比較し、追加料金を支払うに値するかを考えることが大切です。
・アフターサービスは充実している？
どんな設備もメンテナンスや交換が必要なときはやってきます。
その頻度が多かったり、費用が高額だったりすると、住宅ローンには含まれないランニングコストで苦しむ可能性も考えられます。
そうならないために、無料点検の有無や、メンテナンス代など、アフターサービスの内容も確認したうえで最適な設備や仕様を選びましょう。
・イシンホームでは充実した標準装備をご用意
標準装備が充実しているイシンホーム。
追加料金をかけることなく導入できる設備がたくさんあります。
できるだけオプション費用を抑えて、お客様のご要望にお応えすることが可能です。
●FAQ
Q. 外構工事について、契約時に確認しておいたほうが良いことはあるか
付帯工事費に何が含まれているのか見積もりを見たうえで、別途費用が発生する可能性があるかどうかを担当者に尋ねましょう。
もし、別途費用が発生するのであれば、その内訳も押さえておくことが大切です。
Q. ライフラインの引き込み状況は確認しておくべき？
見積り書の付帯工事費に、電気やガス、上下水道の引き込み工事費が見当たらないからといって、すでに整備されているとは限りません。
もしかすると、別途費用が発生する可能性もあるので、本契約前に必ず状況を確認してください。
Q. 周辺環境について、どのようなポイントをチェックすれば良いか
日当たりや騒音・交通状況はもちろん、周辺施設について調べておくことも大切です。
商業施設や学校、工場などが近くになると、「平日の朝晩は道路が渋滞する」「土日はイベントが多くて騒がしい」など、日時によって状況が違うケースもあります。
そのため、できれば何度か現地に足を運んで確認するのがおすすめです。
●まとめ
「契約」と聞くと不安を感じる人もいるかもしれませんが、しっかり確認を行えば失敗は防げます。
ぜひ今回ご紹介したポイントを参考にして、契約前のチェックを行ってくださいね。
もし、それでも不安を感じたり、分からない点があったりする時は、イシンホームにお気軽にご相談ください！
