マイホームの夢を実現するなら、何としても注文住宅で！そんな方々が一番戸惑うのは「何から手をつけたらいいの」という素朴な疑問。多くの人にとって家づくりは初めての経験だけに「どのタイミングで、何をする」という流れがわからない方が多いようです。そこで今回は、注文住宅で家づくりをする際の基本的な流れを詳しく紹介。実際のスケジュール感や進めていくステップ、予算の目安、住宅ローンの関連情報や注意点まで、スムーズにマイホームを建てるまでの基本となる流れがしっかり把握できます。

●注文住宅と建売住宅の違いを知る

同じ一戸建てでも、注文住宅と建売住宅ではいろいろ違いがあります。まず家づくりをスタートする前に、注文住宅と建売住宅の違いを押さえておきましょう。

注文住宅とは

土地を購入し、ハウスメーカーや工務店に依頼をして、一から家づくりをするのが注文住宅です。設計や間取り、内装、外観などに自由度が高く、いわばオーダーメイドの家づくりです。

ただし「建築条件付き」という土地を選んだ場合は、あらかじめ施工会社が決まっていて、間取りも既存のプランからの選択する場合が一般的。自分の希望に合った家を建ててくれるのかを確認しなければなりません。

建売住宅とは

分譲住宅とも呼ばれ、不動産会社などが用意した土地に、すでに建てられた家を購入するものです。建物が完成しているため、実際に物件を見て購入の判断ができます。

◇注文住宅のメリット・デメリット

注文住宅は、自分のこだわりを生かした家づくりができ、間取り、内装などを希望どおりにできることが1番のメリットです。建売住宅よりも費用がかかる場合が多いですが、あらかじめ予算を決め、その予算内でメリハリをつけながら家づくりができます。

将来的な家族構成の変化などライフステージに合わせたリフォームを考慮した設計も可能で、永く住みつづけるマイホームにふさわしい自由度の高い住まいづくりができます。

メリット

• 理想やこだわりを反映した家づくりが行える
• 予算配分を自分でコントロールできる
• 工事の過程を自分の目で確認できる

デメリット

• 土地探しから完成まで時間がかかる
• 建売住宅と比べると、費用が膨らみやすい
• 何度も打ち合わせが必要になる

◇建売住宅のメリット・デメリット

実物の家を見て検討できる建売住宅は、入居後の生活イメージが想像しやすく、不安や迷いがないので安心感があります。また住宅の購入を予算内に収めたい方は、完成済みで価格が決まっている建売住宅は、資金計画の心配もありません。

さらに、入居までの手続きがシンプルで、スピーディ。転勤や通学などで、どうしても定められた日までに引越したい方にとってはうれしいメリットです。

メリット

• 完成している家を購入するため、予算オーバーの心配がない
• 実物を見て購入できるので、暮らしのイメージを持ちやすい
• 入居までの手続きがシンプルでスピーディ

デメリット

• 施工会社を自分で選ぶことができない
• 自分のこだわりや希望が叶えにくく自由度が低い
• ニーズに合った住宅が見つかるとは限らない

●注文住宅完成までの流れ「７ステップ」

＜STEP 1＞準備段階 （1~2ヶ月）

まず、注文住宅づくりのスタートにあたって必要となる準備段階は、最も基本となる予算の検討と、家族の要望整理・情報収集、家のイメージづくりを並行して行いましょう。

■予算検討

注文住宅の予算は、自己資金や毎月のローン返済額、借入可能額などを整理し、家づくりにかけられる資金を計算しましょう。

予算の配分は、土地を購入する場合と土地がある場合で変わってきます。

＜土地を購入する場合＞

• 土地の購入費用：全体の3割程度
• 建物の工事費用：全体の6割程度（本体工事費[5割]・付帯工事費[1割程度]）
• 諸費用：全体の１割程度

予算が4,500万円の場合は、土地購入費用1,350万円、新築工事費用2,700万円、諸費用450万円程度ということになります。

＜土地がある場合＞

• 建物の工事費用：全体の8割程度（本体工事費[7割]・付帯工事費[2割]）
• 諸費用（登記や保険・税金など）：全体の2割程度

予算が3,500万円の場合は、工事費用2,800万円、諸費用700万円程度ということになります。

■ローンシミュレーション

金融機関のwebサイトなどで借入額のシミュレーションが行えるため、参考にできます。年収・希望する借入期間を入力すると借入可能金額が算出されます。借入金額は一般的に建築費用の8割程度が上限とされ、毎月返済額は、現在の家賃＋駐車場代と同額程度に設定すると安心です。

金融機関によって金利や保証料のあるなし、頭金の有無など、違いがあります。「どの住宅ローンがいいのか」「自分に合った住宅ローンは何か」をしっかり検討しておきたいものです。

■家族の要望整理

具体的な家のイメージづくりの前段階として、家族の希望を聞いて整理することが大切。今の住まいに対する不満や間取りや設備など新しいマイホームに必要なポイントなど、思いつくことをリストアップしてみてください。

■情報収集

注文住宅を建てる際の情報源は、住宅情報サイトなどのインターネットをはじめ、SNSや住宅情報誌、実際の建物が見られるモデルハウス 、完成見学会など多種多様。特にインターネットを上手に活用すれば、土地探し、施工事例、情報イベントや見学会など探すテーマ別に効率よく情報収集ができます。

また、建物を実際に見ることができるモデルハウスや完成見学会は、住宅メーカーや工務店探しや家づくりのヒントがより具体的にイメージできます。

■基本イメージづくり

情報収集を進める中で、自分たちが建てる注文住宅の予算感や広さ、間取りなどの希望が絞られていきます。

それらの希望を基に、住みたいエリアや通勤・通学時間の条件、家の外観デザイン・インタリアや間取り、広さを明確にし、二世帯住宅・バリアフリー・部屋数の変動など将来的な変化も考慮に入れながら家づくりの基本イメージを固めます。

＜STEP 2＞土地探し（1~12ヶ月）

希望のエリアで売り出しがない、広さや予算が合わないなど、土地探しは一筋縄ではいきません。ここでは注文住宅の土地探しのポイントを整理します。

■注意するポイント

注文住宅を建てる際の基本となる「建ぺい率」「容積率」以外にも、土地にはさまざまな規制が設けられている場合があります。

例えば、建物の高さの上限を決めた「高さ制限」や日当たりなどが考えられた「日影規制」などなど。安いからと飛びついても希望の住宅が建てられないのでは意味がありません。その土地に付帯する条件をよく確認することが土地探しの第一歩です。

■実際の探し方

自分で土地を探す場合は、不動産情報サイトなどで希望エリアの土地の相場を確認しながら探すことになります。不動産会社に相談する場合は、条件に合った土地が出たら連絡をもらえるようにしておくとよいでしょう。

また土地探しをサポートしているハウスメーカーや工務店もあるので、相談しながら土地探しを行うのもオススメです。土地探しと並行してハウスメーカー・工務店選びも進めることで土地に合った家づくりがスムーズに行えます。

■土地がある場合の注意点

実家など古くから立っている家を建て替える場合は、建てた当時と現在とで建ぺい率や容積率が異なっている場合があるので要注意。同じ面積の家なら建てられると単純に考えないこと。また古い家を解体する際の費用も計算しておく必要があります。

＜STEP 3＞ハウスメーカー、工務店選び（1~3ヶ月）

準備段階を終えたら、注文住宅を実際に建てるハウスメーカー・工務店探しを行います。

■ハウスメーカーの特徴

ハウスメーカーは全国に営業拠点があり、住宅展示場でモデルハウスを公開している大企業が多い印象です。品質に安心感があり、工場で材料をあらかじめ加工するので工期が短い傾向があります。また、アフターサービスが充実している点も強みです。商品は、自由に間取りをつくる「自由設計型」と、パターンや標準仕様の設備から選ぶ「規格型」が一般的です。

■工務店の特徴

工務店は、地域密着型が多く1店舗だけの会社から多店舗展開の会社まで規模もさまざまです。間取りや外観デザインなどのプランを、いっしょにつくりあげていきやすく、低予算で家を建てられる傾向はあります。会社の技術力や施工品し品質を見極めるのが難しいのがデメリットで、その工務店で家を建てた人からの口コミが重要な情報になります。

■工法、構造の検討

家の躯体（骨組み）をつくる方法は施工会社によって異なります。在来工法である木造軸組（在来工法）は工務店に多い傾向で、北米由来の2×4（ツーバイフォー）、鉄を使う鉄骨造、コンクリートを使うRC造、プレハブ工法などはハウスメーカー各社が独自の技術開発で提案しています。それぞれの工法に強みと弱点があり、家づくりの前にしっかり確認しておきましょう。

■見極めるポイント

施工会社を見極める最大のポイントは経営状況や信頼性に不安がないかどうか。例えば、住宅完成保証制度への加入は信頼性の高い会社の証で、この制度に加入していると、万一工務店が建築中に倒産してしまった場合でも、別の工務店が工事を引き継いで住宅を完成させてくれます。

また、営業マンの対応や、施工実績、口コミなど総合的な視点から会社を絞り込んでいきましょう。

理想の注文住宅づくりの実現は施工会社の働きにかかっています。完成まで何度も打ち合わせを行うため、相性も大切です。いくつかの会社を比較しながらしっかり検討してください。決め手がない場合は、実際のモデルハウスや完成見学会を見て決めるのが近道かもしれません。

＜STEP 4＞間取りプラン、見積もり（1~2ヶ月）

ハウスメーカー・工務店を絞り込んだら間取りプランと見積もりを依頼し、最終決定を行います。

■複数の見積もりとプラン提案から最終決定

候補となるハウスメーカー・工務店を２～３社に絞って予算・要望・土地情報を伝え、間取りプランと見積もりの作成を依頼します。各社のプランと見積もりを比較して最終的に1社に絞り込んでいきます。

この際に注意したいのは、概算の見積もりではなく、こちらの要望に沿った間取りで現実的な見積もりを作成してもらいましょう。こうすることで、実際に家作りで予算オーバーするリスクを防ぐことができます。

＜STEP 5＞工事請負契約・住宅ローン手続き（1~2ヶ月）

施工会社とプランが決まったら、建築工事請負契約や住宅ローン手続きのステップに移ります。施工会社の営業マンに確認しながら漏れのないように進めてください。

■住宅ローンの仮審査

正式な住宅ローンの審査は土地の売買契約後に行いますが、その前に銀行がいくらまでお金を貸してくれるか仮審査を申し込んで事前に確かめておく必要があります。

■土地の売買契約・地盤調査

住宅ローンの事前審査に通過したら、土地の売買契約に進みます。売主へ買付申込書を提出し、売買契約を結びます。この時に価格の5～10％の手付金が必要になるため、準備しておく必要があります。

また、購入した土地の地盤調査も行います。地盤によって建築プランが変わる可能性もありますので、施工会社に依頼してしっかりと調査してください。

■工事請負契約

工事請負契約（本契約）は、建築会社が工事を完成させることを約束し、施主は完成に対しての報酬を支払うことを約束するものです。本契約の締結前に「仮契約（申し込み）」を行い、数万～十数万程度の申込金を支払う場合もあります。

仮契約には正式な効力はなく、キャンセルは可能ですが、工事請負契約（本契約）は正式な契約となるため、キャンセルには手付金などが発生します。契約前に最低でも以下のポイントは確認し、不明な点・懸念点があれば確認しておきましょう。

• 工事スケジュール（着工日、完成日、引渡し日）
• 代金の支払時期と金額
• ローン特約（住宅ローンが承認されなかった場合の契約解除条件）
• キャンセルの際の違約金
• 保証・アフターサービス

■住宅ローンの本審査

本契約を済ませ、建築許可が下りたタイミングでローンの本審査を申し込みます。

申し込みには、建築工事請負契約書・土地の売買契約書・建築確認書の写しが必要です。

本審査では1ヵ月ほど時間がかかります。

＜STEP 6＞詳細打ち合わせ・着工（3～4ヶ月）

いよいよ注文住宅づくりが始まります。ここまで進むと住まいの大枠は決まっていますが、きま細かく確認してトラブルのないように進めてください。；

■仕様や間取りの決定

住宅ローンの契約が完了したら、間取りをはじめ内外装や設備仕様など建築プランの詳細打ち合わせを行います。後悔しないようにするため、打ち合わせで間取りや仕様をしっかりと確認しながら詰めておくことが大切です。

■着工

本契約で提示されたスケジュールを基に工事が始められます。着工から引き渡しまでは平均3～6カ月です。

建築中はなるべく現場へ足を運びましょう。進行状況を確認したりコミュニケーションをとったりすることで、職人さんのモチベーションも上がり工事の完成度も上がります。

■ご近所挨拶・引越し準備の開始

この時期から引っ越しの準備を始めて、新居への移転を計画しておくこともポイントです。

また工事中は騒音が発生するため、事前に近隣住宅への挨拶をしておくことも大切です。

＜STEP 7＞完成・引き渡し（0.5ヶ月）

住宅が完成したら、自治体への建築確認申請に基づく「完了検査」を受けます。その後、建物の最終チェックを経て引き渡され入居が可能となります。

■内覧会

引き渡し前には、設備の不具合などがないかをチェックをする内覧会が行われます。傷や汚れなど気になる部分は修正を依頼し、修理した後に引き渡しとなります。引き渡し後に不具合を指摘しても、修理費用が必要になる場合がありますからしっかりチェックしてください。

■引き渡し

引き渡しは、売買費用の残金などの支払いや登記手続きを伴うため、住宅ローンを組む金融機関で行うことが多く、引き渡し時の書類への最終確認のために必要な書類等もありおます。基本的に建築会社から連絡がありますから、用意しておきましょう。

＜必要な持ち物＞

• 本人確認書類（免許証等）
• 住民票
• 実印
• 印鑑証明書
• 預金通帳
• 銀行取引印
• 登記費用＋司法書士への報酬
• 固定資産税の精算金

■引越し準備

引越し前の準備で欠かせないのが電気、水道、ガスの手続き。電気、水道はネットや電話で済むが、ガスの場合は開栓の立ち合いが必要で、事前に連絡を入れ、立会日を決めておきましょう。

また、引越し前にもう一度近所の人たちにあいさつをするのもオススメ。引越し後のご近所付き合いがスムーズになります。

●注文住宅の費用と支払いのタイミング

注文住宅にかかる総費用は工事費用の他にも付帯工事や諸費用なども必要です。

◇注文住宅にかかる費用

土地購入を含めた注文住宅の新築費用の全国平均は5,811 万円。そのうち土地購入費は1,929 万円。土地の購入費用は総費用の約33.1%となっています。

※国土交通省：令和５年度　住宅市場動向調査のデータによる

本体工事費

基礎工事から内外装、屋根まで、注文住宅本体を建てる工事費用のことです。

付帯工事費

土地に古い家がある場合の解体や地盤改良などの費用になります。

諸費用

地盤調査費や、建築確認申請費、ローン手数料、火災保険、印紙代、税金など。基本的に現金で支払うので用意が必要です。

土地購入費用

不動産会社に依頼して土地を購入する場合は、建物より先に住宅ローンを申し込む必要がある。また、地盤調査費用（5万円程度）が別途かかり、土地によっては地盤改良の工事費用がかかることもあります。

◇支払いのタイミング

注文住宅購入に必要な費用の種類と支払時期の目安は以下のようになります。

＜土地購入時に支払うお金＞

• 売買契約時：手付金（価格の5％～10％）など
• 引渡し前：購入物件の残代金（物件価格－手付金等－住宅ローン借入額）、土地の購入諸費用（土地代金の6％～10％）

＜家の建築時に支払うお金＞

• 見積もり作成時：地盤調査費用など（必要な場合）
• 工事請負契約時：工事契約金（工事費用の約10％）、建築確認申請費など
• 着工時：着工金：（工事費用の約30％）、地鎮祭費用など
• 上棟時：中間金：（工事費用の約30％）、上棟式費用など
• 引き渡し前：建築費の残代金（工事費用の約30％）、建物の登記費用など

●住宅ローンの流れ

土地と建物を購入する注文住宅は、住宅ローンも複雑になることがあります。トラブルがないように簡単な流れを確認しておきましょう。

＜住宅ローンの借り方＞

住宅ローンの利用は金融機関の審査を経て融資が実行されます。

仮審査（事前審査）

仮審査は、借主の年収や勤続年数などをもとに、融資やその金額が審査されます。この時点では、施工会社から提案されている間取り図や見積書を提出して、簡易的な審査を受けます。金利を比べるため2～3の銀行に申し込む方もいます。審査にかかる時間は約1～3週間程度になります。

本審査（正式審査）～契約

本審査は、新築工事を依頼する会社と建築請負契約を締結後、最終的な設計プランを決め、建築確認申請が下りタイミングで、本審査の申込書類を提出します。

「工事請負契約」や「建築確認済証」の写しを金融機関に追加で提出し、より厳密な審査を行います。

仮審査に通っていても、転職や借入状況の変化などがある場合は本審査に通過しないこともあるので注意が必要です。

融資実行

住宅ローンが実行されたら、つなぎ融資の返済と、完工金の支払いを行い、建物の引渡しが完了します。

＜ローン利用時の注意点＞

土地と建物セットで申し込むのが原則

住宅ローンは基本的には「住むための土地と建物を担保に融資をする」ローンです。そのため、土地の売買契約は済んでいても、建築計画が決定していないと審査を受けることができません。ですから、役所に建築確認申請を行い承認を受ける必要があります。

土地と建物で融資が行われるタイミングが違う

土地購入資金に対する融資は決済が終わる時点で実行されますが、建物への融資は建物が完成し、引き渡しが行われる時点で実行されます。土地購入の自己資金がない場合は、土地と建物がセットになった住宅ローンを利用して「土地先行融資」か「つなぎ融資」で土地代金を支払うことになります。

＜つなぎ融資と分割実行＞

注文住宅を建てる際は、契約時に最初の支払いが発生し、その後、上棟時、中間金、完工金など3～4回を分割で支払が発生します。「ところが「住宅ローン」は基本的に建物が完成したときに融資が実行されます。このようなときに自己資金の不足をカバーできるのが住宅ローンの一種である「つなぎ融資」や「分割実行」です。

つなぎ融資

つなぎ融資とは、注文住宅の完成前に必要となる着工金や中間金などを一時的に借りられるローンのことで、抵当権を設定する必要のない無担保ローンになります。

借りたお金は建物の完成後、住宅ローンが実行されたらそのお金で返済します。

また、条件を満たせば、土地の購入代金の支払いから利用できます。

分割実行

分割実行は住宅ローンの一部を前払いしてくれる商品です。つなぎ融資との違いは、分割実行は1本の同じ住宅ローンの融資を一部前倒しするものですが、つなぎ融資は主体である住宅ローンと全く別のローンになります。

●注文住宅で失敗しないための注意点

注文住宅づくりで失敗しないために注意したいポイントを紹介します。

◇入居時期から逆算したスケジュール管理

注文住宅は検討から完成まで１年以上かかる場合もあります。どうしてもこの日までに転居しなければならないなど、デッドラインが決まっている場合はスケジュール管理に細心の注意が必要になります。注文住宅を検討する際は入居希望日から逆算した余裕のあるスケジュールを立てておきましょう。

◇追加費用への備え

実際の家づくりでは予想外の工事の延長や追加費用が発生することもあります。工期が延びた場合の保障や、こちらの都合で追加工事が発生した場合の融資の手続きなど、問題が起きた場合の備えを確認しておくことと安心です。

◇適切な会社選び

建築を依頼する会社選びは、注文住宅づくりで大切なポイント。そのため、契約の前にいろいろな会社の担当者と接するようにしましょう。専門知識に加え、人柄や性格など信頼できる担当者がいる会社を選定し、理想の家づくりを実現してください。

◇こだわりポイントの明確化

注文住宅で失敗する場合の多くは、優先するポイントがはっきりしていないケース。優先順位が明確化になっていないと、プランの決定がぶれてしまいがち。まず家族でよく話し合い、優先したい点を書き出しておくことが大切です。

◇将来を見据えた計画

将来的なライフプランの想定も注文住宅で失敗しないためのポイントです。子どもの成長や親の介護、通勤・通学など、ライフスタイルの変化に対応する住まいを考え、家族の将来を見据えた家づくりをおこないましょう。

●FAQ

Q予算を超えてしまった場合どうしたらいい？

A. 間取りやインテリアを検討していると予算を超えてしまうケースもあります。その場合は、「予算を上げる」　「仕様グレードを下げる」　「優先度の低いものはあきらめる」というようなことを検討してください。

Q住宅ローン減税（控除）って何？

A. 住宅ローンの金利負担を軽減するためにつくられた制度です。住宅取得から10年間毎年末の住宅ローン残高、または住宅の取得対価のうち少ない方の金額の1％が所得税から控除されます。

Qホームインスペクションって何をしてくれる？

A. 注文住宅が完成して内覧会が行われても、普通の人が発見できない施工不良があります。ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅診断士が、専用の計測機器などを用いて建物をチェックし、不具合や改修すべき箇所などをアドバイスするサービスです。物件引き渡し後のトラブルを回避します。

Q住んでから必要な費用って？

A. 住宅購入後に発生する費用は大きく分けると「税金」「保険料」「修繕費用」の3種類、以下のような費用が発生します。

＜税金関係>

• 固定資産税：土地と建物のそれぞれに発生する税金
• 都市計画税：市街化区域内に不動産を所有している場合にかかる税金

＜保険関係＞

• 火災保険料：火災・落雷等による被害の補償
• 地震保険料：地震による被害の補償

＜修繕費用＞

• 修繕費：経年劣化した屋根や壁、設備等の修繕積費用

●まとめ

住まいづくりをスタートしようと思っても、やることが多すぎて混乱してしまう。イシンホームは家づくりの仕事の一環として、そんな不安を持つ多くのご家族をサポートしてきました。その豊富な経験の中から、土地探しのお手伝いから、ご要望をカタチにする間取りプランのご提案、ローンのご相談まで色々な家づくりの悩みを解消しています。もし注文住宅の家づくりで疑問やご相談、お見積もりの依頼がございましたらお気軽にご相談くださいね。