注文住宅の第一歩は、土地探し。ところが、予算内で理想の土地を探すというのはなかなか難しいもの。土地探しに疲れ果てて、注文住宅をあきらめて建売住宅に変更する人も案外多いのです。

そこで今回は、土地探しの流から、ポイント、よくある失敗例やその対策など、注文住宅の土地探しで成功するためのコツやアイデアを大特集！理想の注文住宅づくりに近づくためのノウハウが身に付く実践的な情報を

●注文住宅の土地探しは、まずは予算と希望条件を明確に【土地探しの事前準備】

失敗しない土地探しには事前準備が大切です。まずは希望条件を明確にしてください。この事前準備を怠ると土地探しに時間がかかる原因になってしまいます。

◇土地の予算を決める

土地探しでまずすべきことは土地購入の予算を決めることです。予算がはっきりしない状態で探すと土地購入費用が高すぎて、建物の建築費を圧迫したり全体予算がオーバーしたりする事態を引き起こします。また、資金計画をきっちりと定めていると不動産会社でも具体的な予算を提示でき、それだけ確度の高い情報が得られるため土地探しの時間を短縮できます。

土地の予算と建物の予算の割合の目安は、立地環境、建築プランなどによって変わりますが、国土交通省の「令和５年度　住宅市場動向調査」によると住宅建築資金と土地購入資金をあわせた購入資金の総額は全国平均で5,811 万円。住宅建築資金4,034 万円、土地購入資金は1,777万円となっていますから、総額の約3割が土地代金の目安と考えるといいかもしれません。また土地代・建築費以外にも、税金や手数料などの諸費用も考慮に入れて予算を考えてください。

◇住みたい街やエリア、条件を家族で話し合う

住みたい街やエリアや希望を家族で話し合うことも大切です。買い物や通勤・通学に便利な場所がいいのか、自然の豊かな環境を優先するのか、閑静な住宅街や憧れのエリアで生活したいなど、家族の要望を整理し「土地探しの条件」を決めておくことがポイントです。

チェックするポイント

□通勤、通学に便利な駅近

□緑に囲まれた自然豊かな環境

□幹線道路から離れているなど、静かな環境

□スーパーなど毎日の買い物施設が近い

□公園や学校が徒歩圏にある

◇優先順位をはっきり決める

家族で希望条件を話し合ったら、その中で優先順位を決めましょう。譲れない条件とガマンできる条件を明確にして、自分や家族にとってどれが大事なのかを順位づけをしてください。

●土地探しの上手な進め方【効率的な方法と流れ】

ここでは注文住宅を建てるための土地探しの進め方を流れに沿ってご紹介していきます。

◇土地探しから購入までの流れ

土地探しの希望条件や予算が決まったら、いよいよ土地探しを始めます。土地探しにかかる期間の目安は、3か月～1年程度です。

希望の土地が見つかったら買付証明書を提出します。買付証明書とは土地の所有者に対して購入の意思表示をするための書類のこと。住宅ローンで土地を購入する場合は、住宅ローンの事前審査を申し込み事前審査に通ったら、不動産売買契約を締結します。契約後は住宅ローンの本審査に進み、通過すれば金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。

最後に土地の引き渡しを受け、所有権移転登記をおこない、土地購入が完了するのが一連の流れです。

◇土地探しとハウスメーカー選びは並行して進めよう

建築のことは土地が決まってからと考える方が多数派ですが、土地探しと同時にハウスメーカー選びも進めておくことがオススメです。土地が決まってからハウスメーカーと相談すると、予算があわない、建てたい住宅が建てられない、といったトラブルが起こるかもしれません。

◇土地探しの主な方法とメリット・デメリット

注文住宅用の土地を探す場合の代表的な方法と特徴・メリット・デメリットを紹介します。

インターネット（ポータルサイト）

インターネットでは、多くの情報のなかから希望エリアや条件を設定し、相場も確認できるので、手軽に土地を探すことが可能です。下調べとして活用して、気になる土地は実際に足を運んで確認しましょう。

特徴	地名や希望条件などキーワードで検索できる
メリット	・パソコンやスマホで24時間情報を探せる ・希望条件を登録して情報を自動的に入手する方法もある ・強引な営業やセールスをされにくい
デメリット	・情報が更新されていないと売約済みの情報もある ・ネットで一般公開されている情報しか入手できない ・条件の良い情報は公開される前に売れてしまう場合も

地元の不動産会社

地域の不動産会社は、土地の売買を得意とし、地元エリアの情報が集まります。インターネットに公開されていない情報も含めて、詳しい情報を聞ける可能性があります。

特徴	不動産会社の店舗で希望の土地情報を入手する
メリット	・ネットに公開されていない未公開情報を得られる場合がある ・事前に希望条件を相談すると優先的に情報が入ることも
デメリット	・店舗に行く手間と時間がかかる ・会社によって情報量に差がある ・建築のことまで考えてくれるわけではない

ハウスメーカーや工務店

ハウスメーカーや工務店は、家づくりの知識を持って土地も探してもらえます。希望の住まい宅を建てるために適した物件を選んでもらえ、土地と建物を合わせた総予算のバランスもとりやすく家づくりがスムーズに進みます。

特徴	土地探しから建築まで一貫して任せられる
メリット	・希望の家づくりにマッチした土地を探してもらえる ・土地探しと家づくりを同時に進行できる ・建築の知識をベースに土地を選択してもらえる
デメリット	・土地の仲介をしていない場合もある ・専門ではないので情報が限られる ・理想の間取りが実現できるとは限らない

実際に現地で土地を探す

希望のエリアが決まっている場合は、実際に現地に行って看板などで土地情報を自分の目で確認できます。ただし、情報不足があったり、見落としてしまう可能性もあります。

特徴	住みたいエリアに行き、売却中の土地を探す
メリット	・土地だけでなく街の雰囲気や環境を確認できる ・インターネットだけでは探せない情報が得られる
デメリット	・実際に情報が得られるかどうかはわからない ・交渉や手続きが面倒な場合もある ・時間や手間がかかり土地探しが長期化する

その他の穴場情報の探し方

銀行は担保物件の情報など土地情報を持っています。また住宅ローンで土地を購入する場合は、「住宅ローンを組めるか」「借入可能金額はいくらか」相談できるメリットもあります。

また、タウン誌の広告やエリアの自治会などの口コミ情報で思わぬ土地が見つかるケースもあります。

●土地選び10のチェックポイント

注文住宅の土地を選ぶ際に大切なポイントは次のとおりです。

1. 周辺環境は必ず現地で複数回確認する

周辺環境は住みやすさに大きく左右するポイントですから、必ず現地に行って確認しましょう。平日と休日、日中と夜間では環境が一変する可能性もありますから、理想は条件を変えて複数回のチェックを行いたいものです。

スーパーマーケットなどの商業施設、病院や銀行、出張所などの公共施設までの距離、最寄りの交通機関などを確認し、お子さまがいる場合は、小・中学校や幼稚園などの距離も忘れずに確認しましょう。

また騒音・匂い・治安は、現地で実際に確かめるのが一番です。交通量の多い道路やパチンコ店などがある物件は、騒音が要注意です。ゴミの集積場から近い場所も匂いをチェックしてください。治安を確かめるポイントは、街灯の整備状況、落書きや放置自転車などが目安になります。

2. 面積・形状の違いで価格やプランに大きな差が出てくる

土地の形状は整形地と不整形地に分かれます。整形地は正方形・長方形の土地で、設計上の制約が少なく自由度が高いメリットがあります。しかし人気が高いため、価格が高いというデメリットもあります。

不整形地は三角や台形のほか、旗竿地などの土地。間取りに工夫が必要で、デッドスペースができやすいのがデメリット。一方で、日当たりが良い土地や価格が安い土地が見つかるメリットもあります。土地の面積や形状によって、建てられる住まいが大きく変わりますから、形状をしっかり吟味して土地を選んでください。

3. 高低差がある土地は工事費用や災害リスクに注意

大きな高低差がある土地は、盛土工事や擁壁工事が必要になる場合があります。盛土とは、低い土地に大雨による浸水を防ぐため道路と同じ高さにする工事。擁壁工事とは、高い土地が崩れないように斜面を安定させる工事のことです。

現地確認の際は、崖崩れや土砂災害が起きそうな場所がないか、土地周辺の高低差を確認しておきましょう。

4. 道路づけは意外な盲点。法規クリアをしっかり確認道路

建物を建てる際は、建築基準法で定められた道路に2m以上接していなければなりません。また前面道路の幅が4m未満の場合は、建物をセットバックさせ4mの道幅を確保する必要があります。

また前面道路が私道の場合は、建築工事をおこなう際に近隣住民の許可が必要になる場合がありますから確認の必要があります。

5. 地盤の調査を怠ると高額な費用負担を招く原因に

土地の地盤が軟弱な場合は、地盤改良工事で50～200万円前後の費用がかかるため注意が必要です。

地盤の強さを確認する地盤調査は、土地を購入する前に実施できる場合があります。売主の確認してください。売主の承諾が得られない場合は、ハザードマップや古地図で、土地の状況を調べておきましょう。

6. インフラが整っていない土地は、思わぬ費用負担が発生

上下水道・ガス・電気が敷地内に引き込みされているかチェックします。整備されていない場合は、引き込み工事の費用負担が発生します。

もともと家があった土地は、インフラが整っている場合が多いですが、新たに開発された土地は整備されていない可能性があります。またオール電化の住宅だと、ガス管が引き込まれていないこともありますので要確認です。

7. 災害リスクもハザードマップでしっかり確認

災害リスクのチェックも大切です。市区町村の窓口やホームページで公開されているハザードマップを見れば、洪水・地震・津波・高潮・内水・土砂災害のリスクや過去に起きた災害になどが確認できます。

売買契約締結時の重要事項説明でハザードマップの説明がありますが、土地探しの段階で確かめておくようにしましょう。

8. 境界線も忘れず確認。近隣トラブルは暮らしにくさに直結

隣地との境界が曖昧な土地は、近隣住民とトラブルのもと。境界が確定しているかどうかを登記簿の情報で確認し、次に確定測量図や境界標の有無を確認することが必要になります。

境界が確定していない土地は、売主に境界確定測量を依頼してください。境界線のほかにも、塀や垣根など越境物がないかどうかの確認も必要です。

9. 法規制は建築プランを大きく左右！詳細な確認が必要

住宅の建設は、建築基準法や都市計画法の制限を受けます。法規制には用途地域、建ぺい率・容積率、斜線制限など、さまざまな項目があります。土地にかかる法規制は市町村の役所で調べることができるため、しっかりと確認する必要があります。自分で調べるのが難しい場合は、必ず不動産会社や売主に確認し、不安な場合は専門家に問い合わせてください。

10.  建築・生活への障害物も現地調査で要チェック

樹木、電柱、ガードレール、縁石などは工事や車両の出入りの妨げになります。現地確認で、建築・生活の障害になりそうなものがないかチェックしましょう。

樹木の伐採費用は数十万円、縁石の切り下げは30万円程度の費用かかります。ガードレール・電柱の撤去は行政協議が必要になります。

●土地探しに疲れた時の解決策

◇欲張りすぎないで妥協することが大原則

「家づくりの7割を決める」と言われる土地は、これからの人生を共にすることを考えると、苦労してでも探す価値があります。しかし長引く土地探しは、大きなストレスになり疲れ切ってしまうケースが多いのも事実。

すべての人を満足させる100点満点の土地探はありません。土地探しで消耗して、家づくりを諦めてしまうより、これだけは譲れないという条件を１つ決め、あとは他との兼ね合いで妥協する60点の土地探しを考えるのも得策です。

駅近をあきらめる

駅から10分以内の物件は予算を超えるというケースは多いもの。徒歩15分でもウォーキングと思えば苦にならないもの。車での送迎、自転車の利用、バスなど代替案はいろいろあります。

土地が狭くても間取りを工夫する

広い土地はその分高額だし、そもそも人気のエリアでは簡単に広い土地は見つかりません。間取りの工夫や３階建の検討など狭い土地でも快適に暮らせるプランを考えましょう。

整形の土地にこだわらない

一般的に人気のない変形地は、プラン次第では個性的な家づくりができるもの。土地価格が割安ですからその分を建設費に回すことで、満足度も高まります。

傾斜地や高低差がある土地も候補にする

傾斜地や高低差がある土地は付帯工事が必要ですが、その分土地代金は割安。また見晴らしが良かったり日当たりがいいなどのメリットもあります。

●注文住宅の土地探しでよくある失敗事例と対策法

失敗例①いつまでも希望の土地が見つからない

ピンポイントでエリアにこだわるとなかなか土地の出物がないことがあります。人気のエリアならばなおさらです。いたずらに時間をかけるよりエリアを拡大して土地を探さないと何年も土地探しをつづけることになります。

どうしても場所にこだわるときは、古い家ごと土地を買って建て替えることも考えましょう。

失敗例② 希望の間取りが叶わなかった

よくあるのが、先に土地だけ購入して、いざ家を建てようと思ったら、間取りや窓の位置など理想の家が建てられないというケース。ハウスメーカーや工務店の担当者は家づくりの専門家ですから、通常は気付けないような点に関しても、プロの視点からアドバイスをもらえるかもしれません。 

失敗例③購入後に土地の欠点に気づいた

たとえば、休みの日だけ現地見学をした場合、いざ住んでみたら開かずの踏切があり、毎日の通勤や買い物が不便だったというケースもあります。また、夜でないと気付けない、街の治安や雰囲気の違いもあり得ます。街路灯の数が少なく、夜の遅い時間帯は不安というようなケー考えられます。

買いたい土地が決まったら、平日・休日の昼と夜の様子をしっかりと確認しましょう。

●土地探しのFAQ

Q.土地の仲介手数料など諸費用は？

A. 代表的なものは、不動産取得税、司法書士費用、登録免許税、印紙代、仲介手数料、造成費、地盤改良費などが挙げられます。

特に地盤改良などは半数程度の土地で必要になり、費用も80万円程度必要ですのでよく確認したいところ。

仲介手数料はほぼ全ての土地購入で必要になる費用です。仲介手数料は、物件価格の3%+6万円に消費税がかかります。例えば1,000万円の土地であれば、仲介手数料は39.6万円となります。 

Q.良い土地情報を集めるコツはありますか？

「良い土地を探すなら5社以上の不動産会社を回れ」と言われています。全国展開の会社を2社。地域で強い中堅会社を2社。地元密着の会社1社を選べば、その地域のほとんどの土地情報が得られると言われています。

また不動産会社が力を入れて対応してくれるのは「見込みの高いお客様」。条件（時期、場所、環境、予算）が明確にし、条件に合った土地さえあれば購入できる状態になっていることをはっきり伝え、見込みが高い客だと思われることが大切です。

Q.安すぎる土地は避けた方がいい？

相場価格より安すぎる土地は注意が必要です。土地代金以外の費用が発生する可能性が高く、例えば土地代金が相場価格の半額の土地でも、造成工事や擁壁工事の費用と土地代金を合わせると高くなるケースもあります。相場価格より安い土地は、安い理由があります。必ず確認して納得できるようなら購入することが大切です。

●「差がつく土地探し」はイシンホームへ

「希望の土地がなかなか見つからない」「費用感がわからない」「希望のプランが実現できる？」など、土地探しのお悩みはつきません。イシンホームは、住宅会社ならではの視点から、施主様の希望に合った土地探しをサポートしています。

イシンホームの土地探し「４つの特徴」

1　全国約34万件の土地情報を自由に探せる

インターネットや一般不動産会社には出回らない非公開物件情報も7万件！営業マンに合わずに自由に土地情報にアクセスできます。

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2　情報に重複がなく探しやすい

各ポータルサイトの重複情報が一つにまとまって掲載。探しやすく、土地探しの時間と手間を軽減されるのは大きなメリットです。

各ポータルサイトの重複情報が一つにまとめられてあるから探しやすい！土地探しの時間と手間を軽減します。

3　希望の土地に合うプランを提案

土地と建物の総額提示が分かりやすいと大好評。条件が悪い狭小地や変形地などでの家づくりも豊富な実績があり、土地に合わせたプラン提案が人気を集めています。また50年間の光熱費や減税・補助金までも計算したシミュレーションも案内されています。

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4　土地代に匹敵する利益が出る家を提案

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50年分の省エネ効果と売電収入で2,000万～4,000万円の利益※が見込めるイシンホームならではの家づくりを提案。家の利益分で土地代がまかなえてしまいます。

※35年後に電気代が2倍になる仮定で計算。地域やプランライフスタイルなどでシミュレーション金額は異なります。

●まとめ

完璧な土地というのは、存在しません。ですから、土地探しで成功するための近道は、優先順位を明確にして多少の妥協はいとわないこと。例えば、変形地や条件の悪い土地でも、設計次第で個性的で魅力的な家に仕上がるケースは数多くあります。注文住宅づくりを数多く手掛けてきたイシンホームでは、狭小知や変形地、高低差のある土地など敬遠されがちな土地での家づくりの経験も豊富にあります。もし土地探しでお悩みなら、一度お気軽にご相談ください。理想の家づくりの土台となる土地探しを、一からサポートします。